7221 Sayılı Coğrafi Bilim Sistemleri ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile İmar Kanunu’nda Değişiklik Yapıldı
Bu yazıyla birlikte İmar Kanunu kapsamında yapılan değişiklikler hukuki olarak değerlendirilecektir.
Yazar: Av. Diren Toprak
Tarih: 21.10.2021
1. Giriş
7221 Sayılı Coğrafi Bilim Sistemleri ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile (“7221 sayılı kanun”) İmar Kanunu’nun bazı maddelerinde değişiklik yapılırken kanuna geçici bazı maddeler eklendi.
Aşağıda, torba kanun tekniğine göre hazırlanan ve 14.02.2020 tarihinde kabul edilip 20.02.2020 tarihinde yayınlanan 7221 sayılı kanun ile birlikte yürürlüğe giren hükümlerden bahsedilecektir.
1.1. Planlar Bakanlığa Gönderilecek
Yeni kanun ile birlikte 3194 sayılı İmar Kanunu (“İmar Kanunu”)’nun 8. maddesine ekleme yapılmış ve kesinleşen planların kopyaları elektronik olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderileceği olup ilgili idare tarafından elektronik arşiv ortamına yükleneceği düzenlenmiştir. Bu şekilde Bakanlığın taşra birimlerinin Mekansal Veri Arşiv Sistemi (MVAS) benzeri bir yapıya doküman yükleme yükünün azaltılması amaçlanmaktadır.
Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın e-plan otomasyon sistemi üzerinden numara alacak olup planlara ilişkin sayısal veriler bu sistemde toplanacaktır. Böylelikle planların kontrollü ve doğru şekilde izleme ve arşivleme işlemleri yapılacak ve plan verilerine ulaşılabilirlik artırılacaktır.
Bununla birlikte onay verilen imar planlarının hak sahipleri ve kamuoyunca haberdar olunması için ilgili muhtarlıklarda planın askıya çıkarıldığına dair ilan ile değişikliğin yapıldığı alanda tabela ile bilgilendirme yapılacaktır. Yine kentsel tasarım projeleri uygulama imar planları ile beraber hazırlanabilecektir.
İmar Kanunu’nun 8. maddesine 7221 sayılı kanun ile yapılan eklemeyle birlikte kesinleşen planlara ve parselasyon planlarına karşı beş yıl içinde dava açılabileceği düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile amaçlanın, imar planlarının ve imar uygulamalarının sürüncemede kalmaması, mülkiyet haklarının kısıtlanmaması ve idari işlemlerin istikrarının sağlanması olduğu düşünülmektedir.
Yine İmar Kanunu’nun 8. maddesine yapılan ekleme ile birlikte imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği düzenlenmiştir. İlgili kanunun 6. maddesi: “Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir.” şeklindedir. Bu şekilde ilgili idare tarafından belirlenmeyen yükseklikler, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak amacıyla Bakanlık tarafından seçilecek olup oluşacak maliyetlerin yüzde 100 fazlası ilgili idareden alınabilecektir.
İmar Kanunu’nun 8. maddesi ile birlikte, Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verileceği düzenlenmiştir. 6360 sayılı kanun ile Büyükşehirlerde il özel idarelerinin kaldırıldığından ve büyükşehirlerdeki köyler mahalleye, muhtarlar mahalle muhtarlarına dönüştüğünden ve bu alanlar ilçe belediyelerinin hizmet alanına girdiğinden, il özel idaresi ve muhtarların görevleri ilçe belediyeler tarafından gerçekleştirilecektir.
İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 21. fıkrasından sonra gelmek üzere imar uygulamasının reddi halinde yer tahsisi yapılmasına ilişkin bir düzenleme yapılmıştır. Düzenleme ile birlikte, imar uygulamalarının mahkeme kararıyla iptal edilmesi durumunda, davaya konu parselin hak sahiplerine muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içinde idarece uygun bir yer tahsis edilecektir. Hak sahibine, anlaşma olmaması halinde kök parseldeki yeri dikkate alınarak, uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenecektir.
İmar Kanunu’nun 27. maddesinde de değişiklik yapılmış olup, “Kırsal yerleşik alanı ve civarı sınırlarının tespitinde ve bu alanlarda ruhsata tabi olmadan yapılabilecek yapılara ilişkin ilgili kurum veya kuruluşlarca yapılan etüt, proje, proje uygunluk görüşü için resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.” şeklinde bir düzenleme yapılmıştır. Köylerde ve mezralarda yapılması planlanan konut ve yapıların projelerine valiliklerce onay verilecek, sonrasında muhtarlığa bildirilecektir. Projeye uygun olmayan yapılar da yine muhtarlık tarafından valiliğe bildirilecektir. Kırsal yerleşik alanı ve civarı sınırları, belediye sınırı il sınırı olan yerlerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine Büyükşehir belediye meclisi kararıyla, diğer yerlerde ise il genel meclisi kararıyla seçilecektir. Onaylı üst kademe planlarda aksine karar olmadığı durumlarda köy yerleşik alan sınırları içinde afet riski olan, sıhhi ve jeolojik açıdan üzerinde yapı yapılmasında sakınca bulunan alanlar ile köyün ana yolları ve genişlikleri, halihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde belediye sınırı il sınırı olan yerlerde ilgili ilçe belediye meclisi kararı ile diğer yerlerde ise il genel meclisi kararıyla belirlenecektir.
İmar Kanunu’nun 32. maddesinin birinci fıkrasına eklemeler yapılmış olup bu eklemeler neticesinde, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine uygun olmayarak başladığı gerekçesiyle inşaatına ara verilen yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak haber verilecek olup aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıtların kaldırılamayacağı düzenlenmiştir.
İmar Kanunu’nun 32. maddesinin 5. fıkrasına yapılan ekleme ile, yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içerisinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yıkılabileceği veya yıktırılabileceği düzenlenmiştir.
7221 sayılı kanun ile İmar Kanunu’na ek 8. madde eklenmiştir. Bu madde ile birlikte; imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti Sermaye Piyasası Kanunu’na göre, yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecektir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenecektir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacaktır.
Taşınmazın değer artışına tabi olduğu, tapu kütüğüne şerh edilecek olup emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemeyecektir.
Yine İmar Kanunu’na eklenen ek 8. madde ile kamu yatırımlarında yükseklik değişikliği düzenlenmiştir. Bu değişikliğe göre, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile imar planlarında serbest (Yençok) olarak belirlenmiş yükseklikler, İmar Kanunu’nun 8. maddesindeki planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasındaki esaslara ilişkin düzenlemeye göre yapılacak plan değişikliklerinde yapılamayacak.
SONUÇ:
Kesinleşen imar planlarının kopyaları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderilecektir.
Kesinleşen imar planlarına karşı beş yıl içerisinde dava açılabilecektir.
İmar planlarında bina yüksekliği serbest olarak belirlenemeyecektir.
Yerleşim alanlarına büyükşehir tarafından karar verilecektir.
İmar uygulaması reddedilen hak sahiplerine yer tahsisi yapılacaktır.
Kırsal bölgede bulunan yapılara ilişkin ilgili kurum ve kuruluşlarca yapılan etüt, proje, proje uygunluk görüşü için bedel alınmayacaktır.
İmara aykırı yapıları ile ilgili ilgili idarece tapu dairesine en geç yedi gün içerisinde yazılı bildirim yapılacaktır.
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, ruhsata aykırı yapıları yıkmaya yetkili olacaktır.
İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecektir.
Kamu mülkiyetindeki alanlar, kamu yapıları, vakıflara ait alanlarda yapılacak olan plan ve değişiklikleri ile imar planlarında serbest belirlenmiş yükseklikler, ilgili kanundaki esaslara ilişkin düzenlemeye göre yapılacaktır.
Yukarıdaki metin bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir.
