01 Temmuz 2020 Tarihi İtibariyle İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem Başladı

Bu yazı ile Türk Borçlar Kanunu’nun iş yeri kiralarına ilişkin ertelenen hükümlerinin yürürlüğe girmesi konusu hukuki olarak değerlendirilecektir.

Yazar: Av. Diren Toprak

Tarih: 12.07.2021

---

Yönetici Özeti

Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan iş yeri kira sözleşmelerinde, 01.07.2020 tarihi ile birlikte;

• Kiraya veren, sözleşmenin devrine ilişkin onay vermekten haklı neden olmaksızın kaçınamamaktadır.

• Kiracının, sözleşmeyi sürenin bitiminden önce feshi halinde, borçları makul süre devam etmektedir. Bu makul süre ise kiracının, kiraya verenin kabul etmesinin bekleneceği yeni bir kiracı bulması halinde sonlanmaktadır.

• Kira ilişkisine devam edilmesini çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde taraflardan biri, yasal bildirim süreleri ile kira sözleşmesini feshedebilmektedir.

• Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olmaktadır.

• Kiracının göstereceği güvence 3 aylık kira bedeliyle sınırlı olmalıdır.

• Kira artış oranı, Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir.

• Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilememektedir.

• Kira bedeli ödenmemesine bağlı muacceliyet kayıtları ve cezai koşullar geçersiz sayılmaktadır.

• Kira sözleşmesinin feshine ilişkin dava sebepleri, kiracı aleyhine değiştirilememektedir.

1. Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“Borçlar Kanunu”) kira sözleşmesine ilişkin bazı maddelerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişiler olan iş yeri kiraları bakımından 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (“6353 sayılı Kanun”) uyarınca sekiz yıl süreyle ertelenmişti. 01.07.2020 tarihine kadar erteleme hükmü kapsamındaki uyuşmazlıklarda mevcut kira sözleşmeleri, mülga Borçlar Kanunu ve Mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun hükümleri uygulanmaktaydı. Ancak ertelenen bu hükümler, 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girdi.

2. Erteleme Hükmünün Kapsamı

Borçlar Kanunu’nun ertelenen hükümleri yalnızca iş yeri kira sözleşmeleri açısından uygulanabilmekte olup bununla birlikte bu kapsama girebilmesi için kiracının Türk Ticaret Kanunu’na göre tacir sayılması veya ‘özel-kamu tüzel kişiliği’ olması gerekmektedir.

3. Yürürlüğe Giren Hükümlerin Kapsamı

6353 sayılı Kanun uyarınca sekiz yıl süreyle ertelenip 01.07.2020 tarih itibariyle yürürlüğe giren hükümler, Borçlar Kanunu’nun toplamda dokuz maddesini kapsamaktadır. Başlıca yürürlüğe giren başlıklar; Kira İlişkisinin Devri, Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi, Bağlantılı Sözleşme Yasağı, Önemli Sebeple Fesih, Kiracının Güvence Vermesi, Kira Bedeli ve Belirlenmesi, Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı ile Dava Sebeplerinin Sınırlılığı şeklindedir.

1. 1. Kira İlişkisinin Devri

Türk Borçlar Kanunu madde 323’te kira ilişkisin devri konusu düzenlenmiş olup madde hükmüne göre kira ilişkisinin devrinde yazılı şart konulmuştur. Kanunun bu maddesinin yürürlüğe girmesi ile yani 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir nedeni olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaması kural haline getirilmiştir. Ayrıca devirden sonra, kira süresi bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre boyunca devreden ile devralan müteselsil borçlu olacaklardır.

1. 2. Kiralananın, Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Kural olarak kiracının kiralananı geri verme borcu, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte doğar. Kiracının kiralananı sözleşme süresi bitmeden yahut fesih bildirim sürelerine uymadan geri vermesi halinde ise, kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları, en başta da kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder. Ancak Türk Borçlar Kanunu madde 325’in yürürlüğe girmesiyle birlikte, işyeri kiralarında da kiracı, bu makul sürenin bitiminden evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermektedir.

1. 3. Önemli Sebeplerle Fesih

Türk Borçlar Kanunu madde 331’e göre taraflar, kira ilişkisinin sürdürülmesini kendileri için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi feshedebilirler. Mülga Borçlar Kanunu’nda 1 yıldan fazla süren kira sözleşmelerinde tazminat bedelinin 6 aylık kira bedelinden az olmaması düzenlenmişken, 01 Temmuz 2020 tarihinden itibaren sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminatın belirlenmesi hâkimin takdirine bırakılmıştır. Bu hükmün karşılığı mülga Borçlar Kanunu’nda da bulunmaktadır. Ancak öncesinde sadece belirli süreli ve taşınmaz iş yeri kiralarında uygulanırken bu hükümle birlikte bütün iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır.

1. 4. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı

Bağlantılı işlem yasağı, Türk Borçlar Kanunu madde 340’ta düzenlenmiştir. Madde 340 ile kiracının, kira sözleşmesinin kurulması veya sürdürülebilmesi için yararının olmadığı durumlarda kiralanan yerin kullanımıyla doğrudan ilişkili olmayan bir borç altına sokulmasının önüne geçilmiştir. Bu şekilde 1 Temmuz 2020 tarihinden sonra imzalanan, kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmayan bir borca bağlanan sözleşmeler kesin hükümsüz kabul edilmektedir.

1. 5. Kiracının Güvence Vermesi

Türk Borçlar Kanunu madde 342’de kiracının güvence vermesi hususu düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca kiracının vereceği güvence bedeli (depozito) miktarına yönelik üç aylık kira bedeli kısıtlaması getirilmiştir. Bu hükme göre güvencenin para veya kıymetli evrak olarak ödeneceği durumlarda, bu ödemenin vadeli tasarruf hesabına yapılması gerekmektedir. Bankalar ise, aldıkları bu ödemeyi, her iki tarafın rızası olmaksızın ya da bir uyuşmazlık söz konusu iken uyuşmazlığa ilişkin kesin bir yargı kararı olmadan geri veremezler.

1. 6. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı

Türk Borçlar Kanunu 343. madde hükmüne göre, kira sözleşmelerinin kurulmasından itibaren kiracı aleyhine yapılacak tek değişikliğin kira bedelinin belirlenmesi olduğu kabul edilir. Her ne kadar bu hüküm, işyeri kiraları bakımından ertelenmiş olsa da mülga Borçlar Kanunu ve mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da yer alan düzenlemeler ile paralel olduğundan, hükmün 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları için de yürürlüğe girmiş olması uygulamada bir etki doğurmamaktadır.

1. 7. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu madde 343’e göre, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılması mümkün değildir. Aynı kanunun 344. maddesi ise kira bedelinin ne şekilde belirleneceğini düzenlemiştir.

1. 8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Türk Borçlar Kanunu madde 346 ile kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiş olup, ayrıca kiracının kira borcunu ödememesi sonucuna bağlı cezai şart veya muacceliyet kayıtlarının da geçersiz olacağı belirlenmiştir.

1. 9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Türk Borçlar Kanunu madde 350, 351, 352’de gösterilen sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi mümkündür. Tahliye sebepleri bakımından bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilemez. Dava sebeplerinin sınırlılığı ise Türk Borçlar Kanunu madde 354’te düzenlenmiştir. Belirtilen hükümde, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kuralı da yer almaktadır. Taraflar kendi aralarında yaptıkları bir sözleşme ile kiracının tahliye sebeplerine bir yenisini ekleyememekte, yasadaki sebepleri kiracı aleyhine ağırlaştıramamakta ve düzenleyici süreleri kiracı aleyhine değiştirememektedirler.

SONUÇ:

• Kiraya verenin, sözleşmenin devrine ilişkin haklı neden olmaksızın onay vermekten kaçınması mümkün değildir.

• Kiracının, kira sözleşmesini sürenin bitiminden önce haksız şekilde feshetmesi halinde borçları makul süre devam etmektedir.

• Sözleşmenin çekilemez hale gelmesi durumunda taraflar yasal bildirim süreleri ile bağlı olarak kira sözleşmesini feshedebilmektedir.

• Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan borç altına girilmesine ilişkin bağlantılı sözleşme, kiracının yararı olmadığı müddetçe yapılamamaktadır.

• Kiracının göstereceği güvence 3 aylık kira bedeli ile sınırlı olmalıdır. Bundan daha fazla miktarda kiracıdan güvence alınamayacak, kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir.

• Kira bedelinin ödenmemesine bağlı muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar, sözleşmenin başından itibaren geçersiz sayılmaktadır.

• Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilememekte, kira sözleşmesinin feshine ilişkin dava sebepleri, kiracı aleyhine değiştirilememektedir.

Yukarıdaki metin bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir.